TIJUANA, BAJA CALIFORNIA -Conseguir una casa en Tijuana es cada vez más difícil. Las rentas resultan impagables para muchas familias y los altos precios de las viviendas ofrecidas por desarrolladores privados dejan fuera a buena parte de la población. Ante esta escasez, quienes buscan un lugar para vivir se exponen a un riesgo constante; ser víctimas de fraude.
Agentes inmobiliarios advierten que este delito se ha vuelto más frecuente y sofisticado, algo que también confirma la Fiscalía General del Estado (FGE). Según explica Maximiliano Ramos Jiménez, encargado de despacho de la fiscalía central, los fraudes van desde anuncios falsos en redes sociales hasta la creación de supuestas inmobiliarias y el uso de documentos apócrifos en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio (RPPC).
De acuerdo con datos obtenidos vía transparencia por la Silla Rota, entre enero de 2020 y mediados de 2025 se han abierto 840 expedientes por fraude inmobiliario en Baja California.
Te podría interesar
“Ningún municipio está exento”: Ramos Jiménez.
Pero con sus más de dos millones de habitantes y una altísima demanda de vivienda por la constante llegada de personas, Tijuana se ha vuelto ideal para los estafadores.
Durante su pasada visita a esta ciudad, el director general de Infonavit, Octavio Romero, destacó que en Baja California hacen falta 300 mil viviendas y cada año son producidas apenas 6 mil.
“Y esto es con el censo de hace 5 años”, señaló el funcionario y anunció la construcción de 50 mil viviendas en el estado durante los próximos seis años como parte de la nueva política federal.
El número es claramente insuficiente para la demanda y tampoco bastará la construcción a cargo de la Cámara Nacional de la Industria y Promoción de la Vivienda (Canadevi), que en su plan 2025 contempla 10,088 casas nuevas que costarán entre 600 mil y 5 millones de pesos.
Según la información difundida por la cámara mediante un comunicado de prensa, solo el 9% del total corresponderán al segmento de viviendas de interés social.
Rentas por los cielos
En Tijuana el salario mínimo ronda los 12 mil pesos por mes, mientras que la renta de un departamento de una recámara difícilmente es menor a 600 dólares y una casa sencilla sin problema rebasa los mil.
“Los rangos más abajo casi no encontramos y los rangos más arriba nos cuesta más trabajo acomodarlos, pero sí se acomodan”, comenta Lersa Mercadillo, presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), con sede en Tijuana.
Entre más cerca de la garita internacional está la casa más cara es la renta, y por el contrario, entre más alejada la zona será más precaria y las opciones más baratas.
En el pasado ha habido incluso intentos legislativos por poner tope a las rentas o fijarlas obligatoriamente en moneda nacional y no en dólar, pero el mercado inmobiliario se ha impuesto a la estrecha relación binacional.
Y es que más recientemente muchas personas que trabajan en California, Estados Unidos, no pueden pagar las rentas que en ese estado superan los 2 mil dólares mensuales, así que viven en Tijuana y buscan opciones cerca de la aduana para ir y venir todos los días.
Métodos de estafa
En Tijuana, quienes tienen menos ingresos del lado mexicano y buscan un hogar, quedan desplazados y a merced de los estafadores más comunes; los que consiguen depósitos por bienes que nunca entregan para después, literalmente, desaparecen.
La dura realidad fronteriza de la oferta y la demanda, es también el primer gancho para atrapar a las víctimas, dice el presidente del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios (CEPI), Fermin Kim King, un agente con amplia trayectoria y una de las voces que más ha advertido sobre el problema en los últimos años.
Autoridades e inmobiliarios, coinciden en que lo más habitual es que los estafadores anuncien viviendas con precios muy por debajo del mercado y la gente, con tal de apartar “la oferta u oportunidad”, adelanta depósitos en tiendas de conveniencia.
Recientemente, la policía cibernética de Tijuana encontró que los delincuentes publicaban en redes sociales domicilios que fotografiaban al azar, y después orillaban a sus víctimas a depositar adelantos mediante presión emocional o la simulación de un apuro económico.
La FGE informó que tiene dos denuncias por esa nueva modalidad de estafa y ambas carpetas continúan en integración.
Nuevos métodos de engaño
Los delincuentes encuentran nuevos métodos para engañar a sus víctimas y han llegado incluso a usurpar identidades, asegura el presidente del CEPI.
“Pueden crear una página de un agente inmobiliario y meterse en su intimidad, sacar fotos, poner inclusive la licencia inmobiliaria para que la gente tenga confianza”, dice Kim King.
La recomendación general es que las personas busquen a los profesionales para comprar y vender propiedades, de esa necesidad, el gobierno de Baja California creó el Padrón Estatal de Agentes Inmobiliarios en el año 2014, aunque de poco ha servido porque las estafas continúan a la alza.
El presidente de CEPI estima que hay unos 2,500 “agentes independientes” vendiendo propiedades en todo el estado contra no más de 400 profesionales empadronados.
“Tenemos que reconocer que hay gente independiente que hace bien su trabajo, pero también tenemos que reconocer que dónde puedes localizar a un agente independiente que no tiene una oficina, que no tiene un lugar donde lo vuelvas a encontrar si te cita en un café, en un lugar público”, comenta.
Formar parte de un asociación que agrupe al gremio de agentes inmobiliarios, tampoco es garantía. En octubre del 2024, una ex presidenta de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Tijuana (APIT), fue vinculada a proceso por el delito de fraude. Está acusada de vender dos terrenos utilizando documentación falsa, una transacción que realizó al amparo de su registro oficial como agente inmobiliaria, reconoce Kim King.
“Este caso ya está en la fiscalía y va a tener un desenlace. Nosotros no podemos opinar ahorita puesto que todo está bajo investigación. Pensamos que al final de todo se va a saber la verdad”, respondió.
Documentación alterada
La presentación de documentos falsos es otra, y quizá la más delicada de las modalidades para cometer fraude inmobiliario dentro de lo que ha encontrado la FGE.
Maximiliano Ramos dice que los delincuentes acuden al Registro Público de la Propiedad y Comercio (RPPC), con documentación alterada y cambian el nombre del propietario en el sistema, así que cuando la persona interesada quiere corroborar la información, no encuentra errores porque la propiedad está a nombre de quien dice estarla vendiendo.
Es en el transcurso de la investigación o al surgir el verdadero propietario acusando despojo, cuando sale a la luz que esa inscripción, aunque hecha de buena fe, fue irregular y regularmente hace ya varios años.
“Hay un error de la autoridad, sobre todo la institución del registro público. ¿Por qué? Porque ellos tampoco son peritos. Tú puedes ver la escritura y parece auténtica, trae sellos, trae todo. Pero al final de cuentas no, no es real”, comenta el fiscal central.
Otros que actúan de buena fe, porque no son peritos en la materia son los jueces civiles y sucede en casos de fraudes procesales, cuenta Hassan Franco Ruiz, ex presidente de la Federación Estatal de Barras, Colegios y Asociaciones de Abogados de Baja California (Fedabo), quien lo ha visto en tribunales.
Las personas presentan documentos falsos para hacerse de una propiedad que después venden, explicó durante plática con la AMPI para que sus integrantes aprendieran a identificar este riesgo.
“Nosotros no vemos una mejora, seguimos viendo la problemática latente”, afirma el abogado.
Como en todo fraude, coinciden profesionistas y autoridades, las víctimas suelen darse cuenta que han sido engañadas cuando la persona que las enganchó simplemente se vuelve ilocalizable.
La reforma que falta
Entre enero de 2020 y junio de 2025, la FGE judicializó 146 de los 840 expedientes iniciados, lo que representa apenas el 17%, mantenía 388 que es el 59% del total en etapa de investigación y los 269 restantes en “determinación”, lo que significa que tampoco han llegado a una sanción para los defraudadores.
Los datos obtenidos mediante transparencia, también dan cuenta de que en el mismo periodo de tiempo hubo 20 expedientes que terminaron en el no ejercicio de la acción penal y otros 16 que fueron enviados al archivo temporal.
El fiscal Maximiliano Ramos menciona que aunque no son casos particularmente difíciles de investigar, sí suelen tomar tiempo porque los defraudadores están en constante movimiento.
“Es tardado, pero al final de cuentas hay forma de poderlos identificar y sobre todo de llegar a ellos”, afirma.
Algunas de las sentencias que ha conseguido la fiscalía dan cuenta del tiempo que una víctima puede esperar para ver justicia.
El ejemplo más reciente, difundido por la misma FGE, es por un delito de fraude específico por la venta de dos predios entre junio y julio de 2020, que terminó en sentencia de cuatro años de prisión apenas en diciembre de 2024.
“El sentenciado recibió un total de $413,000.00 pesos mediante transferencias electrónicas, a pesar de no tener derecho legítimo sobre las propiedades”, informó la fiscalía. El juez resolvió que también debe regresar el dinero y esta es una de las salidas que buscan algunos defraudadores para evitar el castigo.
Las víctimas, comenta el fiscal central, lo que quieren principalmente es recuperar su dinero y cuando lo hacen ya no hay delito que perseguir. Incluso el mismo ex presidente de la Fedabo afirma que ha encontrado clientes que desisten de demandar.
“Por dos cosas, la primera por el tiempo perdido que se genera en la fiscalía, incluso en la integración, y la segunda porque a lo mejor para él no es un daño patrimonial. He tenido clientes que los defraudaron con $80 000 dólares y me dicen: "No, no me importa. Voy a perder más pagándote a ti y yendo a la fiscalía" comenta,
Por estos motivos, asiente el fiscal central, hace falta una reforma que permita a las autoridades contar con más herramientas para combatir a los defraudadores. “Crear un candado por parte del legislador en cuanto a ese rubro o que la penalidad sea mucho más severa”, comenta.
Contexto: Esta información muestra cómo la crisis de vivienda en Tijuana, con precios fuera del alcance de la mayoría, se convierte en terreno fértil para los fraudes inmobiliarios que afectan a familias en búsqueda de un patrimonio. La falta de castigos efectivos y las fallas en instituciones como el Registro Público abren la puerta a un fenómeno que no solo deja pérdidas millonarias, sino que también profundiza la desigualdad y la vulnerabilidad de quienes menos pueden defenderse.