Un tribunal federal estableció un criterio que limita la aplicación de la presunción legal de pago de rentas cuando el arrendatario modifica de manera unilateral la forma de pago establecida en el contrato de arrendamiento.
De acuerdo con la tesis aislada con registro digital 2032235, publicada el 5 de junio de 2026 en el Semanario Judicial de la Federación, la presunción prevista en el artículo 2428-E del Código Civil para la Ciudad de México sólo puede operar cuando el cumplimiento de la obligación se realiza conforme a las modalidades pactadas entre las partes.
El criterio fue emitido por el Décimo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito al resolver un juicio derivado de una controversia de arrendamiento inmobiliario.
Te podría interesar
TAMBIÉN LEE: La voz de los menores cuenta: SCJN ratifica criterio sobre justicia adaptada
El caso
El conflicto surgió después de que dos personas celebraran un contrato de arrendamiento de un inmueble en el que acordaron que el pago de la renta se efectuaría en el domicilio de la arrendadora mediante cheques o depósitos bancarios. El contrato no contemplaba la posibilidad de realizar los pagos en efectivo.
Posteriormente, la arrendadora promovió una controversia de arrendamiento para reclamar el pago de rentas vencidas y solicitar la rescisión del contrato por incumplimiento.
Como defensa, el arrendatario sostuvo que sí había cubierto las mensualidades, pero aseguró que las realizó en efectivo y que la propietaria nunca le entregó los recibos correspondientes. Con ese argumento invocó la presunción legal que establece que, si durante más de tres meses no se expiden recibos de pago, se entenderá que la renta fue cubierta, salvo que el arrendador haya realizado el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.
Sin embargo, tanto el juez de primera instancia como el tribunal de apelación concluyeron que el demandado no acreditó haber cumplido con el pago de las rentas conforme a lo estipulado en el contrato, por lo que se confirmó la rescisión del arrendamiento y la obligación de cubrir los adeudos.
El criterio del tribunal
Al analizar el asunto en amparo directo, el Tribunal Colegiado determinó que la presunción de pago no puede actualizarse cuando el propio arrendatario altera unilateralmente la modalidad de pago convenida.
Los magistrados explicaron que el artículo 2428-E busca proteger al arrendatario cuando ha cumplido con sus obligaciones y el arrendador omite entregar los recibos correspondientes. No obstante, esa protección presupone que el pago se haya realizado conforme a las condiciones pactadas en el contrato.
En este caso, las partes habían acordado mecanismos como cheques o depósitos bancarios, modalidades que normalmente generan documentos comprobatorios —como talones de cheque, fichas de depósito, transferencias o estados de cuenta— que permiten acreditar el cumplimiento de la obligación.
Por ello, si el arrendatario decide pagar en efectivo, apartándose de lo convenido, asume la carga de demostrar que efectivamente realizó esos pagos y no puede beneficiarse de la presunción legal derivada de la falta de recibos.
Alcance del precedente
El criterio establece que la ausencia de recibos no basta para presumir que las rentas fueron pagadas cuando el propio inquilino modificó la forma de pago prevista en el contrato. En esos casos, corresponde al arrendatario aportar las pruebas que acrediten el cumplimiento de su obligación.
La tesis deriva del amparo directo 678/2025 y constituye un criterio aislado que orienta la interpretación sobre la aplicación de la presunción de pago en materia de arrendamiento de bienes inmuebles.
djh