Cuando le llegó la confirmación del vuelo, Carolina abrió casi por instinto la aplicación de Airbnb para buscar alojamiento en Madrid, Barcelona, Granada y Córdoba. Su viaje sería en julio, pleno verano español, y aunque sabía que los precios estarían por encima de lo habitual, lo que encontró se salía por completo de su presupuesto.
Los cargos extra, sumados al costo base, duplicaban lo que estaba dispuesta a pagar. Cerró la aplicación y, “a la antigüita”, buscó opciones en hoteles tradicionales.
Como Carolina, cientos de turistas se han encontrado con una oferta cada vez más limitada de departamentos y habitaciones en plataformas como Airbnb o Booking en ciudades como Barcelona, París o Nueva York. No por falta de demanda, sino por una ola de regulaciones que buscan frenar el desplazamiento de residentes y contener el alza en los precios de renta.
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España: pionera en la regulación
España se ha convertido en uno de los países más activos en cuanto a la regulación del alquiler turístico y de corta estancia. Desde el 1 julio de 2025 opera el Registro Único de Alquileres de Corta Duración, impulsado por el Real Decreto 1312/2024, el cual obliga a toda persona que alquile un inmueble a inscribirlo en una Ventanilla Única Digital, en la que los anfitriones deben registrar sus inmuebles que oferten en Airbnb, Booking y otras plataformas.
A cada propiedad registrada se le asigna un número único que debe figurar visiblemente en los anuncios de plataformas. Las plataformas, a su vez, están obligadas a retirar en un máximo de 48 horas cualquier publicación que carezca de ese número. Las sanciones por no contar con este registro pueden superar los 100 mil euros, dependiendo del caso y el lugar en la que se cometa la infracción.
De acuerdo con el Ministerio de Vivienda de España, hasta la fecha, el registro ya acumula más de 255 mil solicitudes, de las cuales el 79% corresponden a alojamientos turísticos.
Pero la regulación no termina ahí. Desde 2023, la Ley por el Derecho a la Vivienda faculta a las comunidades autónomas y municipios a declarar “zonas tensionadas” donde los precios del alquiler se han disparado por encima del promedio. En esas zonas, se pueden aplicar límites de precios al alquiler habitual y también restricciones al número de días que se puede alquilar una vivienda.
En Barcelona, por ejemplo, la regla general es que una vivienda habitual no puede alquilarse más de 31 días seguidos a la misma persona. En otras ciudades como Valencia, San Sebastián o Bilbao, los municipios han limitado entre 60 y 90 noches al año para el alquiler turístico de viviendas habituales.
En Madrid, aún se permiten hasta 90 días al año sin necesidad de licencia, pero el resto del tiempo requiere autorización expresa y estar en zonas habilitadas para este uso.
Además del Registro Único y la facultad de declarar "zonas tensionadas", la regulación en España ha incorporado otro elemento crucial: la aprobación vecinal obligatoria.
A partir del 3 de abril de 2025, los propietarios que deseen destinar sus inmuebles al alquiler turístico o de corta estancia deben contar con la aprobación explícita de tres quintas partes de los vecinos de su comunidad. Esta nueva regulación no afecta a los propietarios que ya rentaban sus departamentos antes de dicha fecha.
Asimismo, la ley distingue entre pequeños propietarios y grandes tenedores, estos últimos definidos como personas o empresas con más de 10 propiedades, a quienes se les imponen obligaciones adicionales, como justificar el uso habitacional de los inmuebles o ponerlos a disposición de programas de vivienda pública si permanecen vacíos por largos periodos.
“Hay que entender que estas medidas no son radicales”, explica a La Silla Rota Daniela Sánchez, coordinadora de la Clínica Jurídica del Derecho a la Vivienda de la Universidad Iberoamericana. “Lo que buscan es corregir un desequilibrio grave: cuando el mercado manda sin control, desplaza, excluye y rompe el tejido social de las ciudades”.
Estas medidas han hecho que la oferta en plataformas como Airbnb se reduzca drásticamente en varias ciudades españolas, elevando los precios y volviendo cada vez más difícil encontrar opciones económicas.
París: mano dura y límite estricto de 90 noches
Al igual que en España, desde hace años, Francia vive una batalla abierta contra el alquiler turístico masivo. Hasta 2024, los parisinos podían alquilar su residencia principal hasta por 120 días al año. Sin embargo, la ley conocida como “Ley Le?Meur” concedió a los municipios facultades para endurecer esa regulación.
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París votó por unanimidad reducir ese plazo a 90 días por año, regla que entró en vigor el 1 de enero de 2025. Si algún anfitrión quiere superar ese límite, debe solicitar una autorización especial y convertir formalmente su inmueble en vivienda de uso comercial, lo que implica pagar impuestos más altos.
El registro de anfitriones también es obligatorio y las plataformas están obligadas a mostrar el número oficial de 13 dígitos en cada anuncio. La ley también introdujo multas de hasta 100 mil euros para quienes operen sin licencia o utilicen viviendas de uso habitacional como hoteles ilegales.
En París solo las residencias principales pueden alquilarse de forma temporal bajo plataformas como Airbnb. Las segundas residencias deben ser declaradas legalmente de uso comercial si se desea ofrecerlas en plataformas turísticas.
Con todo esto, la capital francesa se ha convertido en uno de los modelos más estrictos del mundo en regulación de plataformas de hospedaje. “El mensaje fue claro desde el principio; es decir, sí puedes rentar, pero con reglas claras y con límites”, señala Daniela Sánchez, experta en derecho a la vivienda sobre la regulación parisina.
De acuerdo con datos del Ayuntamiento de París, más de 25 mil anuncios han sido retirados entre enero y junio de 2025 por incumplir con el registro obligatorio.
Nueva York y la Ley Local 18
Nueva York no se quedó atrás y desde el 5 de septiembre de 2023 implementaron una de las regulaciones más estrictas del mundo contra el hospedaje temporal.
Se trata de la ley conocida como Ley Local 18, que prohíbe alquilar inmuebles por menos de 30 días salvo que el anfitrión viva físicamente en la propiedad durante la estancia y no hospede a más de dos personas al mismo tiempo.
Además, los anfitriones deben registrarse obligatoriamente ante la Oficina de Ejecución Especial (OSE) de la ciudad. Sin ese número de registro, ninguna propiedad puede ser publicada en plataformas como Airbnb o Booking.
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Las plataformas, por su parte, están obligadas a verificar el registro y eliminar cualquier anuncio no autorizado. Si no lo hacen, pueden recibir multas de hasta mil 500 dólares por infracción, mientras que los anfitriones se arriesgan a sanciones de hasta 5 mil dólares por día por operar de forma ilegal.
El impacto fue inmediato. En sus primeros seis meses, la ley provocó una caída de más del 70% en los anuncios activos en plataformas como Airbnb y Booking. De acuerdo con datos oficiales, más de 15 mil publicaciones fueron retiradas de plataformas como Airbnb y solo alrededor de 3 mil anfitriones han logrado obtener un registro oficial.
“Nueva York rompió con la idea de que regular es solo poner límites. Aquí hay vigilancia, reglas claras y consecuencias reales”, dijo Daniela Sánchez, coordinadora de la Clínica Jurídica del Derecho a la Vivienda de la UIA.
¿Y la CDMX? Urge un modelo a la medida
Mientras ciudades como Madrid, París, Nueva York o San Francisco han puesto en marcha regulaciones claras y estrictas que limitan el impacto de plataformas como Airbnb, la Ciudad de México sigue sin un modelo propio que responda a sus particularidades.
Sin embargo, para el urbanista Roberto Remes la CDMX no puede ni debe copiar a ciegas las políticas implementadas en el extranjero, pues el impacto de plataformas como Airbnb es profundamente desigual dentro de la ciudad.
“El problema se concentra en zonas específicas como la Roma, Juárez, Condesa y Polanco, donde el alquiler desplaza a los residentes y genera un mercado inmobiliario inaccesible para la mayoría”, señala.
Ante ello, el especialista propone un sistema de registro obligatorio, con topes estrictos por colonia y sanciones efectivas para quienes no cumplan, pero insiste en que la regulación debe ser flexible y adaptada a las realidades de cada zona, algo que la CDMX aún no tiene.
En tanto, la Dra. Alejandra Trejo, investigadora del Colmex, subraya que cualquier regulación debe ir más allá del control del alquiler turístico. “Aquí enfrentamos un problema estructural de vivienda insuficiente y costosa. Regular plataformas sin ofrecer alternativas de vivienda asequible es un parche, no una solución”, advierte.
Para Trejo, la Ciudad necesita un modelo integral que articule regulación con políticas públicas de vivienda, subsidios, incentivos a desarrolladores y una planeación urbana incluyente que garantice servicios y movilidad. Sin eso, el “modelo a la medida” se queda en letra muerta y los habitantes continuarán desplazándose.
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Contexto: el 4 de julio de 2025, cientos de personas marcharon en la Ciudad de México para protestar contra la gentrificación con pancartas en la que se leía: “Tu Airbnb era mi casa” y “La vivienda es un derecho, no una mercancía”. La protesta terminó con actos de vandalismo y consignas xenófobas.
A pesar de que en 2024 se aprobó una reforma a la Ley de Turismo para regular los alojamientos temporales, limitándolos a 180 noches al año, su implementación ha sido bloqueada por más de 200 amparos interpuestos por anfitriones y plataformas como Airbnb, quienes argumentan afectaciones económicas y piden igualdad en la regulación con los hoteles. Mientras tanto, el gobierno local aún no ha definido cuándo ni cómo implementará la reforma, dejando a los residentes en un limbo legal mientras la gentrificación continúa afectando la vida cotidiana en barrios emblemáticos de la ciudad.
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