Hace 5 años algunos vecinos de la Colonia Crédito Constructor advirtieron que se estaba construyendo un edificio de 8 niveles en un terreno de 200 metros cuadrados cuyo uso de suelo aplicable es de máximo 3 niveles. Después de presentar escritos a la Alcaldía Benito Juárez, al Instituto de Verificación Administrativa (INVEA) y a la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT), sin consecuencia alguna, conocimos que el motivo de la inacción de las autoridades era porque el edificio supuestamente pertenecía al Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI). Algunos ordenamientos exceptúan al INVI de cumplir con la normativa aplicable a todas las construcciones. Por ejemplo, le permiten construir 8 pisos en zonas en donde el uso de suelo permitido es de máximo 3, no le aplica la publicitación vecinal, tampoco requiere una manifestación de construcción.
Los vecinos descubrimos que la Norma de Ordenación Territorial No. 26 (Norma 26), que permite construir más pisos de los permitidos, siempre y cuando se destinen a vivienda de interés social, fue suspendida para las inmobiliarias privadas porque aduciendo que construían vivienda de interés social construían más pisos de vivienda de lujo y la vendían como tal, permitiéndole su uso sólo al INVI. La Secretaría de Desarrollo Urbano (SEDUVI) emite los certificados únicos de zonificación para construcción con base en la Norma 26 al INVI y puede ponerle algunas condiciones que no verifica que se cumplan.
En el caso del edificio construido sobre Febo 17, SEDUVI condicionó la construcción a que los departamentos no debían valer más de 20 salarios mínimos anualizados, y muy importante, que el INVI tendría que tener la propiedad del inmueble para poder iniciar la construcción. Nada de eso sucedió. Desde septiembre de 2018 quedó al descubierto en un juicio de amparo que los vecinos iniciamos en contra de la normativa que exceptúa al INVI de cumplir con las normas aplicables a las construcciones, que la obra NO era propiedad del INVI ni estaba siendo construida por el INVI, sino por una inmobiliaria privada, y la vivienda construida era de lujo.
El propio INVI se desistió ante SEDUVI de la licencia de construcción y manifestó que la obra era privada. SEDUVI hasta la fecha ha defendido la legalidad de los certificados que han permitido construir hasta 8 pisos a una inmobiliaria privada con base en la Norma 26, y reiteradamente solicita el sobreseimiento de los juicios en contra de la obra irregular.
Durante estos 5 años los vecinos hemos tenido que seguir 7 juicios, 6 de los cuales fueron promovidos ante el Tribunal de Justicia Administrativa de la Ciudad de México (TJA). Es lamentable reconocer que la forma de operación del tribunal y los criterios de algunos de los magistrados -no de todos- nos han demostrado que en México no vale la pena para el ciudadano de a pie dedicar tiempo y esfuerzo a pelear por una buena causa o porque se aplique la ley. En el TJA se promovieron 6 juicios con las mismas partes que derivan de la misma causa y el TJA no tuvo una manera de detectarlo para turnarlos a la misma ponencia. Se resolvieron por separado ante distintas salas. Además, el TJA le desechó varias veces su demanda de acción pública a la PAOT -hay que decirlo, única autoridad que ha defendido los intereses de los vecinos-, porque según el TJA no tiene interés en el asunto.
Los magistrados del TJA deberían de leer la Ley Orgánica de la PAOT y su Reglamento, que expresamente la faculta para promover acciones públicas en representación de los vecinos. Los magistrados del TJA pierden de vista que la mayoría de las personas no tienen recursos para pagarse un abogado, por lo que deberían de ser bienvenidas las acciones promovidas por autoridades en defensa de los ciudadanos.
Lo cierto es que desde el año 2018 ha estado en los expedientes del TJA el desistimiento del INVI para construir con base en la Norma 26, la manifestación del INVI y de la inmobiliaria de que la obra es privada, además de oficios de la Alcaldía Benito Juárez en los que manifiestan no tener manifestación de construcción ni registro de regularización de la obra; y no obstante que en el expediente desde un inicio constaban documentos en que funcionarios de la Alcaldía Benito Juárez negaban tener manifestación de construcción o documento de regularización de la obra en sus registros, el TJA dio por bueno un formato fiscal denominado “Regularización de Construcciones de Inmuebles destinados a Vivienda”, que registra un pago fiscal firmado por Nicias René Aridjis Vázquez, ahora en prisión domiciliaria, y que la inmobiliaria exhibió por primera vez con su demanda en noviembre de 2018, “pre-fechado” al 14 de agosto de 2018.
El documento seguramente fue pre-fechado porque en la visita de verificación que le hizo la Alcaldía a la obra el 8 de octubre de 2018 el encargado de la obra exhibió todavía la licencia de construcción del INVI -aunque el INVI notificó al Juzgado de Distrito que la obra no era suya desde el 19 de septiembre del mismo año-. Si la supuesta Regularización existía desde agosto de 2018 ¿Por qué no se exhibió para demostrar la legalidad de la obra en octubre de 2018? Esas irregularidades en el expediente no las detectó el TJA desde 2018.
A través de un amparo logramos que se repusiera el procedimiento para que el Magistrado ponente pidiera a la Alcaldía que aclarara si había emitido o no esa regularización. La Alcaldía lo ha negado en todo momento e incluso puso una querella penal en contra del representante de la inmobiliaria -no de Aridjis-. Todo lo cual está en los expedientes. Durante 5 años la inmobiliaria no ha podido demostrar en ninguno de los juicios que cuenta con un permiso válido para la obra, y no obstante, 5 años después seguimos sin tener una sentencia firme por parte del TJA que la declare ilegal. Hay algunos magistrados valientes. Los magistrados de la Segunda Sala Ordinaria del TJA emitieron en 2022 una sentencia que entraba al estudio de fondo y declaraba la obra ilegal, pero la Sala Superior la acaba de revocar.
La Sala Superior está preocupada por el uso del lenguaje, porque un párrafo de la demanda de la PAOT no dice textualmente que “la legalidad de la obra” es parte de la litis, no obstante que hay múltiples argumentos sobre ello en la demanda y es un tema recurrente para resolver los pocos expedientes que pudieron acumularse. A la Sala Superior le preocupa que no se haya solicitado y revisado una sentencia de amparo que está en uno de los expedientes que resolvió la misma Sala Superior en 2022 y que en diversos escritos referí y adjunté.
¿De quién es culpa que no se haya revisado?
Le preocupa también que no se haya abierto un incidente de falsedad de documentos cuando ya existe una querella penal por parte de la autoridad que desconoce haber emitido el documento. Se insiste, en 5 años la inmobiliaria no ha aportado una sola prueba de la legalidad de la obra. La ilegalidad está acreditada en los expedientes desde hace 5 años, pero la Sala Superior considera que todavía no es momento de pronunciarse al respecto.
El criterio del TJA es que la Constitución establece la garantía de audiencia y la inmobiliaria debe ser escuchada…ya tuvo garantía de audiencia en 6 juicios y no ha podido demostrar la legalidad de la obra. La renuencia del TJA a decidir el fondo del asunto y darle cada vez más oportunidades a la inmobiliaria está dando pie a que la Alcaldía Benito Juárez, en lugar de cumplir con una sentencia de amparo que se inició por los vecinos en forma paralela y que ya ordena la demolición de los pisos excedentes, inicie una nueva visita de verificación para darle oportunidad a la inmobiliaria de iniciar otros 6 juicios ante TJA que se centrarán en las formalidades de la visita de verificación, dejando de lado la ilegalidad de la obra que está demostrada desde hace 5 años.
¿En dónde queda el derecho de acceso a la justicia de los vecinos que también está previsto en la Constitución?
La Sala Superior minimiza el tiempo y esfuerzo que los ciudadanos de a pie hemos tenido que dedicar para tratar de que se cumpla la ley. La generalidad de los ciudadanos no podemos pagar despachos de abogados, como sí puede la inmobiliaria, ni tenemos un cúmulo de abogados como tienen las autoridades. Hemos tenido que quitar tiempo a nuestro trabajo, a nuestra familia, a nuestros hijos, a nuestra vida personal, y dinero a nuestros gastos cotidianos para mantener la convicción de que en México sí es posible obtener una sentencia acorde a la ley. Convicción que debo reconocer se ha perdido. Si en 5 años con todas las pruebas en el expediente el TJA no puede declarar la ilegalidad de la obra, nos orilla a rendirnos, a reconocer que fue una pérdida de tiempo y de esfuerzo creer en la justicia en México.
En México no existen los incentivos para que los ciudadanos luchen por la legalidad. Es mucho más fácil para cualquier ciudadano ser parte de la ilegalidad que luchar contra ella, y no porque sea algo cultural, sino porque ¿quién en su sano juicio dedica una parte importante de su tiempo durante más de 5 años a litigar de manera incansable ante tribunales insensibles de manera gratuita, sacrificando el trabajo que le da de comer y su familia para no llegar a resultado alguno? Ese es el costo y no es suficiente. Ni así se logra.
Varios magistrados del TJA no se han percatado de que ellos son los árbitros que podrían poner fin a la corrupción inmobiliaria en la Ciudad de México. La corrupción podría llegar a eliminarse si el TJA aplicara estrictamente la ley y sancionara a quien la violenta, pero pareciera que algunos magistrados no tienen interés en ello. Se jactan de administrar “legalidad”, no justicia; pero teniendo al elefante blanco frente a ellos, prefieren irse por la tangente. Se centran en la redacción y en la formalidad de los escritos y de los trámites, en lugar de entrar al fondo de los problemas y resolverlos. Con esa actitud, el TJA contribuye a que la corrupción permanezca y crezca en la sociedad.
¿Es el Tribunal que nos merecemos?
Quiero que quede claro que no me estoy refiriendo al Poder Juidcial Federal, sino al tribunal local, de la Ciudad de México, que ve asuntos administrativos. Es una lástima que los magistrados del TJA pierdan la oportunidad de ser aliados de los ciudadanos en el combate a la ilegalidad. Son insensibles a la dificultad que tenemos los ciudadanos de a pie para hacer efectivos nuestros derechos y desafortunadamente no tienen interés en desempeñar la función que la Constitución le atribuye. Es una pena, pero tenemos que admtirlo, durante 5 años hemos podido corroborar que el TJA no administra ni justicia ni legalidad, y con sus resoluciones sólo contribuye a que la corrupción inmobiliaria permanezca.
*Abogada y Profesora del Instituto Tecnológico Autónomo de México.