León.- Rubén consiguió su crédito Infonavit luego de 20 años cotizando como trabajador formal. De hecho no estaba en sus planes hacerlo, pues ya tenía casa propia, pero la oferta que le planteó un promotor de vivienda le pareció interesante, pues le mostró unas casas bonitas en un fraccionamiento privado y de reciente construcción.
La ilusión con la que Rubén adquirió la vivienda se ha ido convirtiendo en una pesadilla, ya pasaron 11 años y a pesar de que cada mes le descuentan más de 3,500 pesos, la deuda no baja, al contrario, ahora debe más que en 2012. "Llevo 11 años pagando al Infonavit y mi deuda es mayor que cuando comenzó", señala con impotencia.
Rubén es uno de los miles de derechohabientes del Infonavit en Guanajuato para cuya desgracia el crédito fue conseguido mediante cofinanciamiento; es decir, con la intervención de un banco para alcanzar el monto requerido. Sus préstamos fueron otorgados en “veces salario mínimo”, y no en pesos, por lo que con cada aumento salarial a ellos les crece el adeudo.
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Este año, Infonavit ha colocado más de 10,000 créditos entre trabajadores guanajuatenses. En 2022 la cantidad alcanzó los 12,000, aunque estos últimos sí han sido fijados en pesos.
De los deudores con créditos vigentes, hay en Guanajuato unos 130,000 que sí pueden acogerse al programa para convertir la deuda de salarios mínimos a pesos, pero porque ellos solamente utilizaron préstamo del Infonavit sin la intervención de un banco. Ya unos 42,000 así lo han hecho.
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Claro que en la propuesta del promotor había “trampa”, pues antes había llevado a Rubén a mostrarle una colonia deplorable detrás del relleno sanitario, que se llama Cumbres la Gloria. Ahí había casas abandonadas, destruidas, invadidas, y llenas de basura. Sillones viejos en las banquetas, autos desvalijados en la calle, etc.
Después, el vendedor lo llevó al otro extremo de la ciudad, por la salida Silao, y lo hizo conocer un cómodo clúster, los pocos coches que había estacionados afuera de las casas eran de modelos recientes, lo que probablemente significaba un buen nivel de vecindario.
El papeleo por el crédito fue ágil, algunos documentos como acta de nacimiento, CURP y unas cuantas firmas fueron el breve preámbulo para conseguir el crédito del Infonavit, por un monto de poco más de 334,000 pesos.
El préstamo conseguido superaba el valor de la vivienda adquirida, así que la constructora entregó a Rubén un cheque por la diferencia. Este saldo fue utilizado para poner barandales y protecciones.
Inversión fallida
Rubén nunca ha vivido en esa casa de Puerta San Carlos. La contempló desde un inicio como una simple inversión a futuro. Lo que hizo fue rentarla y el pago del arrendamiento corresponde aproximadamente a lo que es el pago bimestral del Infonavit, así que podría decirse que la casa “se paga sola”.
Sin embargo el tiempo ha pasado y Rubén no ha visto disminuir el saldo de su deuda. El préstamo fue otorgado, para desgracia de Rubén y de otros miles y miles de acreditados, en veces salario mínimo, y no en pesos.
Esta situación tiene en agobio constante a los deudores. El peor golpe para ellos ha sido durante este sexenio cuando al inicio de cada año por decreto se dispara el salario mínimo, una figura que existe solamente como referencia, pues en realidad, o al menos en León donde Rubén radica, es muy raro aquel trabajador a quien le pagan salario mínimo. Las industrias que mueven a la economía leonesa, curtiduría, calzado y construcción, tienen otros parámetros salariales, ya sea por trabajo terminado, a destajo, o salario base más bonos por producción, como es el caso, este último, de las principales tenerías de la ciudad.
Por eso el golpe ha llegado cada inicio de año con los aumentos al mínimo, que lo que en realidad significan son aumentos a la deuda con el Infonavit.
Rubén mostró sus estados de cuenta históricos a La Silla Rota Guanajuato. Los números reflejan cómo el acreditado prácticamente ha nadado contra corriente. Los descuentos le llegan puntuales en cada recibo quincenal de su nómina, y cada vez le debe más al Infonavit.
Los adeudos se sienten más al inicio del año. Al finalizar 2022, el monto ya llegaba a 426,489 pesos. Para enero de 2023, de un mes a otro y por simple decreto, Rubén ya debía 448,662.
Un año atrás, entre diciembre de 2021 y enero de 2022, la deuda pasó de 424,358 pesos a 441,848.
Recientemente el Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda de los Trabajadores lanzó el programa “Responsabilidad compartida”, en el que los acreditados pueden convertir el modo de su deuda y pasarla de salarios mínimos a pesos. Sin embargo, no todos pueden hacerlo, porque como en el caso de Rubén, recurrieron al método del cofinanciamiento. Los que tienen un crédito en el que intervino alguna institución bancaria, no pueden acogerse a este nuevo programa.
El delegado del Infonavit en Guanajuato, Gustavo Enrique Pintos, reiteró que no hay manera en que alguien que sacó su financiamiento con apoyo bancario pueda salvarse de estos créditos prácticamente impagables.
Lo que sí mencionó, es que el máximo periodo que puede durar una deuda con el Infonavit es de 30 años.
Por lo pronto Rubén ya lleva casi la mitad de ese tiempo pagando (comenzó en junio de 2012) y no ve para cuándo pueda disminuir su deuda. Está convencido de que comprar una casa no fue, ni de lejos, una buena inversión.
"No sé ni para qué me metí en esto, casa no necesitaba, pero creí que podía ser una inversión o herencia para mis hijos, pero Infonavit es un pozo sin fondo, tanto que he pagado y no veo la salida", se lamentó Rubén.
Recientemente un vecino le ofreció comprársela, pero el precio del avalúo no cubre ni siquiera todo lo que ha pagado Rubén en todos estos años.
La trampa de los créditos hipotecarios
A Rubén ya le había tocado una situación no similar, sino peor: en 1993 obtuvo un crédito hipotecario mediante el banco Bancrecer, que ya ni existe, y al poco tiempo fue cuando vino la gran crisis financiera nacional. Él nunca dejó de pagar, pero la deuda crecía de forma imparable y aplicó lo que miles de mexicanos: fue al banco a tratar de negociar pero la institución crediticia se cerró a cualquier arreglo.
Lo que hizo fue declararse en moratoria, siguió viviendo en aquella casa en El Granjeno, pero sin pagarle al banco. De todas formas el dinero correspondiente a las mensualidades lo fue ahorrando para cualquier eventualidad relacionada con su vivienda. Pensaba que quizás llegarían los del banco a proponerle un gran descuento para liquidar su casa. Esto no ocurrió, pero los bancos se abrieron a recibir en pago las viviendas, aunque no reintegraron nada de lo que los clientes ya habían abonado.
Con el dinero que Rubén ahorró en ese tiempo compró un terreno y construyó su propia casa a su gusto, que es en la que ahora vive y de donde no piensa salirse y mucho menos comprar otra a crédito.
La inflación golpea a los propietarios... y a la construcción de vivienda
Por presiones inflacionarias en el mercado inmobiliario, una persona con un salario mediano que destina hasta 30% de sus ingresos para pagar una vivienda de menos de un millón de pesos tardará hasta casi 4 años más en saldar su deuda, que si la hubiera adquirido en 2019 ¡Ojo! Este cálculo del Infonavit no considera el pago de intereses ni costo de trámites, en su lugar, se utiliza el precio mediano de la vivienda como referencia, tomando como base los datos proporcionados por la Sociedad Hipotecaria Federal.
Pero además, también se ha afectado la producción de vivienda social, en perjuicio de quienes menos ganan, debido a los elevados costos de los insumos de la construcción y al incremento en las tasas de financiamiento para las empresas".
De acuerdo con el Reporte Anual del Infonavit 2023, si una persona con un ingreso mediano destina el 30 % de sus ingresos para pagar una vivienda de precio mediano, necesitaría 28.5 años para saldarla, según los datos correspondientes al segundo trimestre de 2022. Esto representa un aumento de 3.8 años en comparación con el mismo cálculo basado en datos del tercer trimestre de 2019.
Sin embargo, esta situación mostró mejoras en el segundo trimestre de 2023, debido al incremento en los ingresos laborales corrientes (un 10.0 % en comparación con el segundo trimestre de 2022). Según datos del Infonavit, durante ese período, se registró una reducción en la cantidad de años necesarios para liquidar la vivienda, disminuyendo de 28.5 años a 27.2 años para las personas que destinan el 30.0 % de su ingreso laboral anualizado, lo que representa una disminución del 4.4 %.
El entorno monetario restrictivo en 2022 presionó también a los hogares por los mayores costos de financiamiento que representan los aumentos de las tasas de interés. A junio, la tasa hipotecaria bancaria promedio simple se ubicó en 11.33 % anual y la tasa bancaria promedio ponderado, en 10.5 %, lo que implicó incrementos anuales de 61 puntos base y 120 puntos base respectivamente.
Además, el Costo Anual Total (CAT) bancario hipotecario promedio aumentó 69 puntos base anuales y se registró en 13.73%, con datos de junio de 2023. Estos ajustes implican un riesgo a la baja para la demanda de crédito hipotecario, ya que los costos financieros se vuelven más onerosos.
Opciones de financiamiento
El Reporte Anual de Vivienda del Infonavit también reveló que, se ha afectado la producción de vivienda social, en perjuicio de quienes menos ganan, debido a los elevados costos de los insumos de la construcción y al incremento en las tasas de financiamiento para las empresas".
El decrecimiento de la construcción de vivienda social es de 9.0 % respecto del 2022- esta tendencia a la baja se ha mantenido desde 2016- y también prevalece que los costos para la producción de vivienda y su financiamiento continúan siendo elevados. Este contexto se traduce en que el crecimiento de los
precios de la vivienda ha sido elevado aun cuando los ingresos laborales de la población han mejorado en los últimos años, en particular los de la población de bajos ingresos.
Esto significa que, a pesar del sólido desempeño del mercado laboral en el último año, con aumentos salariales y una mayor formalización del empleo, se ha observado que "el aumento en los precios de la vivienda ha generado complicaciones en la obtención de créditos hipotecarios".
Por ello, se han implementado algunos programas:
Se ha ampliado la edad máxima para solicitar créditos hipotecarios, pasando de 65 a 70 años, y se han aumentado los montos máximos de crédito. Esto pretende proporcionar mayor financiamiento y plazos más flexibles con cuotas mensuales más accesibles. Se estima que esta decisión beneficiará a más de 200 mil derechohabientes mayores de 60 años