Primer Acto
El 27 de febrero de 2015, el 13 de diciembre de 2016 y el 4 de enero de 2018 la Secretaría de Desarrollo Urbano (SEDUVI) emitió para el inmueble ubicado en Febo 17 en la Colonia Crédito Constructor de la Ciudad de México diversos Certificados Únicos de Zonificación de Uso de Suelo con base en la Norma General de Ordenación No. 26 (Norma 26), que permite incrementar hasta 8 niveles de construcción en una zona que sólo permite 3 niveles, siempre y cuando se construya vivienda de interés social, previa obtención de un visto bueno de sustentabilidad.
Segundo Acto
El 28 de noviembre de 2017 el Director General de Administración Urbana de SEDUVI emitió el Visto Bueno de Sustentabilidad para la obra de Febo 17 a favor del Director de Asuntos Jurídicos del Instituto de Vivienda de la CDMX (INVI), para la construcción en Febo 17 de 12 viviendas “de interés social”, en el entendido que el valor final de las 12 viviendas (terreno y construcción) sería de $6’403,967.68 pesos, equivalentes a 18.26 veces el salario mínimo anual, sin que el costo pudiese exceder de 20 salarios mínimos anuales. Además, la misma SEDUVI condicionó el Visto Bueno de Sustentabilidad a que al presentar el Aviso de Realización de Obra el INVI acreditara su legal propiedad sobre Febo 17. Es de llamar la atención que en el mismo expediente de SEDUVI se encontraba una copia de la escritura pública de 10 de septiembre de 2015 en la que se podía apreciar que la inmobiliaria propietaria de Febo 17 pagó $7’000,000 de pesos sólo por el terreno, esto es, el valor del terreno por sí sólo excedía el monto autorizado para terreno y construcciones “de interés social”. ¿SEDUVI no se percató de eso?
Tercer Acto
El 11 de diciembre de 2017 SEDUVI recibió del funcionario del INVI el Aviso de Realización de Obra que no requiere Manifestación de Construcción, ni Licencia de Construcción Especial, sin haber acreditado la propiedad del inmueble ubicado en Febo 17; no obstante que fue una condición que la misma SEDUVI impuso para recibir ese Aviso de Realización de Obra.
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Cuarto Acto
Al percatarse de algunas irregularidades, el Comité Vecinal de la Colonia Crédito Constructor promovió un juicio de amparo que originalmente quedó radicado con el expediente 1018/2018-V ante el Juzgado Tercero de Distrito en Materia Administrativa, pero por un impedimento se transfirió al Juzgado Primero de Distrito en Materia Administrativa y quedó radicado con el número 751/2019. El 7 de septiembre de 2018 el juez concedió la suspensión provisional, sin que fuera acatada.
Quinto Acto
El juez dio vista al Ministerio Público, y el 20 de septiembre de 2018 el INVI manifestó ante el Juzgado de Distrito que la obra para la cual solicitó permisos y que en su exterior decía que era del INVI en realidad no era del INVI, sino del particular propietario del inmueble; aun cuando sólo el INVI puede construir con base en la Norma 26.
Sexto Acto
El 4 de octubre de 2018 el funcionario del INVI se desistió del Visto Bueno de Sustentabilidad y del Aviso de Realización de Obra, y el 18 de octubre ratificó su desistimiento ante los funcionarios de SEDUVI que se los habían otorgado y recibido.
Séptimo Acto
El 1 de octubre de 2018 las delegaciones pasaron a ser alcaldías. El 8 de octubre siguiente la Alcaldía Benito Juárez emitió una Orden de Visita de Verificación en Materia de Construcciones respecto de la obra de Febo 17, suspendió la obra y ordenó la custodia de los folios reales.
Octavo Acto
El 29 de octubre de 2018 la inmobiliaria propietaria de Febo 17 promovió un juicio de nulidad en el Tribunal de Justicia Administrativa de la Ciudad de México (TJA) en contra de la orden de visita de verificación. En los meses siguientes promovió otros 3 juicios con las mismas partes y en relación con el mismo inmueble en el mismo tribunal. Todos canalizados a distintas ponencias y resueltos en forma separada, salvo por el que impugnó la custodia de los folios reales que varios años después se acumuló a una acción pública promovida desde 2018 por la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT). Sobra decir que la acción pública de la PAOT sigue pendiente de resolución en el TJA 6 años después por virtud de que la Sala Superior del TJA ordenó la reposición del procedimiento el 24 de mayo de 2023.
Noveno Acto
Dado que el INVI se desistió de los permisos con base en los cuales se construyó la obra de Febo 17, la inmobiliaria pretendió sustentar la legalidad de la obra en los juicios con una supuesta Regularización de Construcciones de Inmuebles Destinados a Vivienda fechada el 24 de agosto de 2018, emitida por Nicias René Aridjis Vázquez, entonces Director General de Obras y Desarrollo Urbano de la Delegación Benito Juárez, que finalmente fue declarada falsa en una resolución del TJA el 25 de octubre de 2023.
Décimo Acto
El comité vecinal de la Colonia Crédito Constructor promovió un recurso de revisión en contra de la sentencia dictada en el expediente del juicio de amparo 751/2019. El recurso fue del conocimiento del Séptimo Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Primer Circuito, quien el 14 de noviembre de 2022 emitió una sentencia que, entre otras cosas, declara que la obra de Febo 17 no tiene ningún sustento legal y amparó al comité vecinal para que la obra quede de 3 niveles, conforme al uso de suelo que le corresponde.
Undécimo Acto
A más de año y medio de emitida, la sentencia de amparo sigue sin cumplirse; pero no sólo eso, sino que NO OBSTANTE QUE YA EXISTE UNA SENTENCIA DE AMPARO QUE DECLARA QUE LA OBRA NO TIENE SUSTENTO LEGAL, SEDUVI emitió en noviembre de 2023 y en febrero de 2024 otros Certificados Únicos de Zonificación ahora con base en un supuesto polígono de actuación para que la obra pueda tener hasta 9 niveles. Ello no obstante que conforme a la ley aplicable: (1) los certificados se emiten antes de que la obra se construya, la cual debe construirse dentro del año siguiente a su emisión; (2) los polígonos de actuación no permiten incrementar los niveles del uso de suelo permitido; y (3) una obra que no cuenta con permisos sólo puede regularizarse cumpliendo con la normativa aplicable descrita en el Reglamento de Construcciones.
Duodécimo Acto
La reposición del procedimiento que ordenó la Sala Superior del TJA respecto de la acción pública de la PAOT y los juicios que se le acumularon, y que además revocó la sentencia dictada por la Segunda Sala Ordinaria que ordenaba la demolición de Febo 17, resultó ser la ventana perfecta para que la inmobiliaria obtuviera presentara como prueba superviniente los nuevos certificados emitidos por SEDUVI al juicio que INICIÓ HACE 6 AÑOS y que ahora inicia nuevamente gracias a la resolución de la Sala Superior del TJA. La inmobiliaria pretende validar con ese nuevo permiso una obra construida sin documentación ni soporte alguno después de que una sentencia de amparo que ya es definitiva la declaró ilegal.
¿Cómo se llamó la obra?
Infinidad de nombres se me vienen a la cabeza. Sin embargo, el nombre no es lo relevante sino la enseñanza que nos deja este caso: (1) todas las autoridades tienen participación en la corrupción inmobiliaria que impera en esta ciudad, ya sea por acción o por omisión, SEDUVI teniendo una participación activa; y (2) no tiene caso perder tiempo y dinero en tratar de que se cumpla la ley, la ley está de adorno y también muchos de nuestros tribunales, desafortunadamente no existe el estado de derecho ni la justicia en México.
¿De otra manera cómo podemos explicarnos que sin que haya una sola prueba en los expedientes de la legalidad de una obra en un transcurso de 6 años y 6 juicios el TJA siga sin declararla ilegal y le siga dando oportunidades a la inmobiliaria privada de presentar pruebas? ¿Cuántas oportunidades puede tener una persona para defenderse? En el caso que nos ocupa, la inmobiliaria ha podido presentar 3 diferentes documentos, cada uno emitido después de invalidarse el anterior, para justificar una obra que se construyó de manera ilegal, pues se construyó con base en permisos que se dieron al INVI y que sólo son aplicables al INVI. Ya se resolvió en sentencia firme por un tribunal federal que la obra es ilegal. ¿Por qué el tribunal local sigue admitiendo y analizando documentos posteriores a la construcción que no han sido parte de la litis del juicio? ¿Terminarán algún día esos juicios?¿Cuántas veces más podrá la inmobiliaria seguir presentando documentos? ¿Cuántos años más se prolongará la decisión final?
El otro tema que este caso muestra es la importancia del destino que se da al presupuesto para el cumplimiento de las decisiones judiciales, sí, el destino de nuestros recursos públicos. Cumplir con las decisiones judiciales en materia inmobiliaria requiere de dinero. Para demoler una obra hay que pagar. En este caso la Alcaldía Benito Juárez argumenta que no tiene presupuesto para hacerlo. No lo dudo. Pero entonces, ¿qué sentido tiene pagar tribunales que emiten sentencias que condenan al Estado, si el Estado no va a tener dinero para cumplirlas? ¿Cómo nos podemos asegurar que las dependencias relevantes tengan asignada una parte del presupuesto para cumplir sentencias? La transparencia sin duda es indispensable, y como ciudadanos tendremos que empujar para que se destine una porción del presupuesto para remediar aquellos casos en los que los funcionarios públicos vulneran la ley en perjuicio de los particulares. Se podrá pensar que no hay presupuesto que alcance, pero justo ese es el tema: la distribución del presupuesto y poner los incentivos adecuados.
Por poner un ejemplo, si SEDUVI es la que otorga los permisos, pero ni por error supervisa que se cumpla con sus términos. ¿No debería la demolición de esas obras estar a cargo del presupuesto de esa secretaría? ¿No deberían de ser los funcionarios que otorgan esos permisos responsables de su cumplimiento? ¿No debe de haber una consecuencia ante un permiso mal otorgado o mal utilizado? ¿Cómo es posible que una dependencia emita permisos a diestra y siniestra a sabiendas de que es muy posible que no se cumplan porque nadie revisará nada, ni cuando el incumplimiento se evidencia ante los mismos funcionarios que emitieron los permisos como sucedió en el desistimiento del caso que nos ocupa? ¿Algún funcionario se interesó en saber si el permiso se había utilizado para construir? ¿en conocer la causa del desistimiento? Incluso ¿en dejar sin efectos los certificados únicos de zonificación? Porque ni esto sucedió. Después del desistimiento del INVI se dejaron en vigor los certificados emitidos con base en la Norma 26 que sólo podía utilizar el INVI, y en los juicios cada vez que SEDUVI comparecía los seguía defendiendo.
Finalmente, necesitamos que nuestros jueces tengan dientes y que se animen a utilizarlos. ¿Cómo es posible que los jueces toleren las faltas de respeto que en forma recurrente lleva a cabo la inmobiliaria? Presentar documentos falsos, mentir en los escritos, ignorar las sentencias judiciales y seguir presentando documentos a pesar de existir sentencias firmes en su contra. En el caso que nos ocupa, la Alcaldía inició otro procedimiento de verificación administrativa que terminó con la orden de demolición pero la inmobiliaria nunca compareció a ese procedimiento, se da el lujo de no cumplir la resolución sin que haya consecuencia alguna, pero a la vez sí comparece a los juicios que le convienen para seguir gestionando y aportando documentos tratando de prolongar su defensa, sin que le afecte en lo más mínimo que hayan resoluciones en su contra.¿Así es como debe funcionar un sistema de justicia?
Se aclara que evidencias de todos y cada uno de los hechos aquí descritos están con el comité vecinal, la autora y en los expedientes.
*Abogada y Profesora del Instituto Tecnológico Autónomo de México.